La entrada en vigencia de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, Ley N° 21.442, cambió de manera relevante la regulación aplicable a los condominios en Chile. No se trata de un ajuste menor ni meramente formal. En muchos casos, los reglamentos de copropiedad antiguos quedaron desalineados con la normativa vigente y hoy requieren una revisión seria, tanto para evitar cláusulas inválidas como para ordenar adecuadamente la administración, la convivencia y la adopción de acuerdos dentro de la comunidad.
Además, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha precisado que,para los condominios acogidos a la antigua Ley N° 19.537 y obligados a ajustarsu reglamento, el plazo de un año debe contarse desde la publicación delReglamento de la Ley N° 21.442. Como dicho reglamento fue publicado el 9 de enero de 2025, el plazo se entiende hasta el 9 de enero de 2026.
La Ley N° 21.442 derogó la Ley N° 19.537 y dispuso que las comunidades acogidas a la normativa anterior se rigen por la nueva ley desde su publicación, debiendo ajustar sus reglamentos a sus disposiciones. La consecuencia práctica es clara, aunque el condominio siga funcionando con su reglamento histórico, aquellas cláusulas que contradigan la ley vigente quedan expuestas a cuestionamientos y, en ciertos casos, a nulidad o ineficacia.
Este es el principal error que todavía se observa en muchas comunidades, creer que actualizar el reglamento es solo “ponerlo al día”. En realidad, se trata de revisar si el texto vigente regula correctamente materias que hoy la ley exige tratar de otro modo, o que simplemente ya no pueden quedar redactadas como estaban bajo el régimen anterior.
1. Tenencia de mascotas
Uno de los cambios más conocidos es que el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas o animales de compañía dentro de las unidades. Esto significa que siguen siendo frecuentes, pero jurídicamente problemáticas, las cláusulas antiguas que establecen prohibiciones absolutas. Lo que sí puede hacer el reglamento es fijar limitaciones razonables respecto del uso de bienes comunes, para resguardar la tranquilidad, la seguridad, la salubridad y la habitabilidad del condominio.
2. Registro de copropietarios y ocupantes
La nueva normativa refuerza la importancia del registro de copropietarios, así como del control de quiénes ocupan efectivamente las unidades. Esto obliga a revisar si el reglamento regula con claridad la obligación de registro, la actualización de datos y la coordinación entre copropietarios, comité y administración. No es un asunto menor, porque este registro incide en citaciones, representaciones y funcionamiento de la comunidad.
3. Participación de arrendatarios y ocupantes en asambleas
Otro cambio relevante es que los arrendatarios pueden participar en asambleas, bajo las condiciones que establece la ley, distinguiéndose especialmente los casos en que se requiere mayoría reforzada o autorización expresa del propietario. Un reglamento antiguo que omita esta materia, o que la regule en contradicción con la nueva ley, queda desactualizado en una cuestión especialmente sensible para la validez de los acuerdos.
4. Comité de Administración
La integración del Comité de Administración también cambió. Hoy la ley delimita quiénes pueden ser designados, exigiendo que se trate de personas naturales que sean propietarias en el condominio, sus cónyuges o convivientes civiles, o mandatarios o representantes con poder suficiente, otorgado por instrumento público ante notario. Por eso, muchos reglamentos deben ser corregidos, especialmente aquellos que permiten fórmulas más amplias o ambiguas de designación.
5. Administrador, requisitos y responsabilidad
La Ley N° 21.442 elevó el estándar del administrador y creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, de carácter público, obligatorio y gratuito. Además, estableció exigencias para administradores remunerados y reforzó su nivel de responsabilidad. Un reglamento actualizado debe dialogar correctamente con estas exigencias, especialmente en materias de funciones, obligaciones, control, rendición y eventuales infracciones.
6. Nuevas reglas sobre obligaciones económicas, gastos comunes y fondos
La ley desarrolla con mayor detalle el concepto de obligaciones económicas del copropietario, incluyendo gastos comunes ordinarios y extraordinarios, fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, seguros y otros pagos definidos en el reglamento. También exige una mayor claridad en el cobro y en la información que debe contener el aviso correspondiente. Si el reglamento no regula adecuadamente estas materias, o lo hace con categorías antiguas, el riesgo es alto, tanto en términos de administración como de cobranza.
En esta misma línea, la ley crea el Fondo Operacional Inicial y amplía el alcance del Fondo Común de Reserva, incorporando, entre otros fines, gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, así como indemnizaciones y costos asociados al término de la relación laboral del personal contratado. Estas materias deben reflejarse correctamente en el reglamento para evitar vacíos o conflictos posteriores.
7. Quórums y funcionamiento de asambleas
La nueva ley modificó los quórums de asamblea y cambió la lógica tradicional de citación. Por eso, muchos reglamentos requieren una reescritura completa en esta materia. Mantener reglas antiguas sobre citaciones, quórums o clases de acuerdos puede generar problemas concretos de validez y de impugnación.
8. Asambleas virtuales o mixtas
La ley admite la realización de asambleas por videoconferencia u otros medios telemáticos, siempre que el reglamento contemple las condiciones necesarias para asegurar una participación y votación efectiva y simultánea. Esto vuelve indispensable revisar si el reglamento vigente regula correctamente este mecanismo, o si simplemente guarda silencio sobre él.
9. Accesibilidad, seguridad y convivencia
La Ley N° 21.442 también incorpora materias que antes no siempre estaban bien recogidas en los reglamentos. Entre ellas, la obligación de contar con estacionamientos exclusivos para personas con discapacidad, la referencia al cuidado del medio ambiente como parte del objeto del reglamento y la obligación de instalar mallas de seguridad en departamentos en que habitan menores de edad. Estas materias deben ser revisadas caso a caso, porque no siempre bastará copiar un reglamento tipo, sino que habrá que adecuarlo a las características reales del condominio.
10. Restricciones indebidas en telecomunicaciones y obligaciones del desarrollador
La ley también impone reglas al primer reglamento de copropiedad dictado por el propietario o desarrollador del condominio, especialmente en lo relativo a la prohibición de establecer disposiciones que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones o que procuren exclusividades indebidas. En condominios nuevos, o en comunidades que revisan el origen de su reglamento, este punto también debe considerarse.
Aquí conviene distinguir. No toda la vida interna del condominio se paraliza por no haber actualizado el reglamento, pero sí aumenta fuertemente la inseguridad jurídica. La propia interpretación administrativa del MINVU ha señalado que, vencido el plazo sin ajuste, mantienen vigencia solo aquellas disposiciones del reglamento inscrito que no sean contrarias a la ley vigente, sin perjuicio de que el reglamento pueda actualizarse con posterioridad. En otras palabras, no actualizar a tiempo no deja al condominio sin normas internas, pero sí lo deja con un reglamento parcialmente útil y parcialmente cuestionable, lo que suele traducirse en conflictos, asambleas discutidas y cobros más difíciles de sostener.
Un supuesto frecuente, y equivocado, es pensar que basta con descargar un modelo y reemplazar el nombre del condominio. Eso puede servir como base, pero no como solución final. Cada comunidad tiene particularidades en su estructura, tipo de unidades, administración, sistemas de cobro, uso de bienes comunes, composición social y conflictos recurrentes. Un reglamento bien actualizado no solo debe cumplir la ley, también debe servir efectivamente para gobernar el condominio y prevenir disputas.
La actualización del reglamento de copropiedad ya no debiera seguir postergándose. La Ley N° 21.442 cambió materias esenciales del régimen interno de los condominios, desde la participación en asambleas y los quórums, hasta la tenencia de mascotas, el rol del administrador, los fondos comunes y las obligaciones económicas. Revisar y adecuar el reglamento no es solo una exigencia normativa, también es una medida concreta de prevención de conflictos y de mejor administración.
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